Tramitar una licencia de construcción en Colombia parece sencillo en el papel, pero en la práctica el 60% de los expedientes que llegan a curaduría reciben al menos una observación. Esta guía recoge lo que aprendimos gestionando más de 200 licencias en Manizales y municipios cercanos: desde cuándo conviene iniciar el proceso hasta los detalles que marcan la diferencia entre una resolución en 30 días o una espera de seis meses.
Documentos del expediente
Para una licencia de construcción de obra nueva en estrato residencial 4, el expediente mínimo en Manizales incluye:
Formulario único nacional firmado por el solicitante y el arquitecto responsable.
Planos arquitectónicos: plantas, cortes, fachadas y cuadro de áreas.
Memoria estructural y planos de cimentación firmados por ingeniero matriculado.
Estudio de suelos vigente, con sus recomendaciones de cimentación.
Certificación del POT y del régimen de propiedad horizontal si aplica.
Plazos reales en curaduría
La ley habla de 45 días hábiles, pero la realidad es otra. En proyectos sin observaciones, la resolución llega entre 30 y 40 días. Con una sola observación bien resuelta, sumamos 15 días más. Con observaciones repetidas, el proceso puede estirarse hasta cuatro meses.
La clave es responder cada observación en la primera oportunidad y con todos los anexos solicitados, sin esperar a la última semana del plazo.
Tramitar una licencia de construcción en Colombia parece sencillo en el papel, pero en la práctica el 60% de los expedientes que llegan a curaduría reciben al menos una observación. Esta guía recoge lo que aprendimos gestionando más de 200 licencias en Manizales y municipios cercanos: desde cuándo conviene iniciar el proceso hasta los detalles que marcan la diferencia entre una resolución en 30 días o una espera de seis meses.
Antes de iniciar el trámite
Lo primero es entender qué tipo de licencia necesitas. No es lo mismo una licencia de construcción nueva que un reconocimiento, una ampliación o una modificación. Cada modalidad tiene su propio expediente, y mezclarlas es la causa más común de devolución.
Verifica la clasificación del suelo y el uso permitido en el POT vigente.
Solicita el certificado de tradición y libertad con menos de 30 días de expedición.
Confirma servidumbres, afectaciones por riesgo y retiros mínimos.
Revisa si el predio requiere concepto previo de aeronáutica o de patrimonio.